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证券日报:万科会出什么牌穿越周期?

发布日期:2023-11-24 09:11    点击次数:156

王丽新 面对近期债券的非理性波动,11月6日,万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。在会上,深圳市国资委表示,如有需要或遭遇极端情况,有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科积极应对。当日,万科股价及多只美元债券均以上涨收盘。笔者认为,此举释放出两个明显的积极信号。 一方面,股债双波动被暂时稳住并回弹,说明万科的业务基本盘、财务安全性和经营韧性给投资者、业主以及供应商等相关市场主体带来一定信心;另一方面,第一大股东深圳地铁明确表态支持万科,并提出多项切实可行的具体措施,为其安全性再上一道“

  •   王丽新

      面对近期债券的非理性波动,11月6日,万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。在会上,深圳市国资委表示,如有需要或遭遇极端情况,有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科积极应对。当日,万科股价及多只美元债券均以上涨收盘。笔者认为,此举释放出两个明显的积极信号。

      一方面,股债双波动被暂时稳住并回弹,说明万科的业务基本盘、财务安全性和经营韧性给投资者、业主以及供应商等相关市场主体带来一定信心;另一方面,第一大股东深圳地铁明确表态支持万科,并提出多项切实可行的具体措施,为其安全性再上一道“保险”。

      被视为业内标杆的万科,善于观察一线“炮火”,自房地产行业陷入调整期以来,适度投资,多练内功,不盲目扩杠杆,筑牢安全底线再谋发展,保持经营韧性的核心逻辑。

      首先,近年来万科的扩表投资倾向于“偏保守型”。收缩战线的背后,是万科过去14年经营性现金流始终保持为正。即便今年万科在一、二线城市补充39个项目,经营性现金流为正的底线也未破。

      其次,融资渠道保持通畅,短期偿债能力较强。在融资方面,万科在发行债券、乃至旗下不动产运营商印力集团发行REITs盘活资产流动性等方面多点开花。从最能体现偿债能力的现金短债比来看,截至三季度末,万科持有货币资金1037亿元,对短期债务覆盖倍数为2.2倍,且年内已无到期境外债。对于2024年到期美元债的兑付安排,万科给出三种途径,用境外平台自有资金、再融资以及股权腾退获取资金来偿债。

      第三,业务基本盘稳健,加快增厚回笼资金规模。截至三季度末,万科开发和销售处在全国第二。据最新半年报数据显示,今年上半年万科经营服务类业务实现9%的增长。由此可见,万科对市场的前期预判和经营策略的调整,对现金流管理的重视,让其目前尚有“余粮”应对市场波动。

      更重要的是,万科是深圳国资体系的重要成员,能更快地适应市场变化和更好地夯实安全底线。一方面,成熟专业的管理团队有利于保持理性稳健的经营方针,并能迅速调整供货节奏抢收市场;另一方面,有望得到大股东多措并举式的护航。

      从管理团队应对此次股债波动表现来看,近日,万科调整了激励制度,将董事长郁亮和总裁祝九胜2023年度-2025年度现金薪酬方案和股价挂钩。这意味着,管理层推动股价上涨的动力更强。

      当然,来自大股东的支持,是万科筑牢安全底线的最重要砝码之一。在上述会议上,万科第一大股东深圳地铁方面给出了切实可行的加持策略:一是承接万科在深圳的部分城市更新项目,助其盘活大宗资产,交易金额预计超过100亿元;二是择机购买万科在公开市场发行的债券;三是积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。这三种方案可操作性强,力度可见一斑。

      在笔者看来,打出上述组合牌后,万科短期风险基本过去,能否穿越周期还有待观察。不过,房地产市场需求仍存且愈发多元化,“超跌”不会是常态,修复需要时间。相信在多方聚力防风险之下,房地产行业会迎来新的健康发展周期。正如郁亮所言:“黎明前是最冷的时候,但还是要对将来有信心。”

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    责任编辑:李桐



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